如何进一步完善上海的住房保障体系？
即将召开的2021年“上海两会”上，致公党上海市委拟提交一份书面发言，建议上海适度扩大市级公租房与保障性住房平台的建设规模，并进一步推动产城融合，缓解职住分离困难。同时，可实行租金的动态准市场化调整机制。
这份书面发言指出，经过10余年的实践，上海已形成“四位一体”的住房保障体系，取得了巨大成就。但由于建设时间短，建设思路和指导理论尚不明晰，在顶层设计、制度规范、资金来源等方面仍然存在很多不足。
“尤其在住房市场快速成长时期，住房保障制度的发展就显得比较滞后，在体系设计、法律规范、资金保障等方面都还存在不少缺失。”书面发言称，需要进一步推动住房保障机制的完善与创新，提高住房保障的可持续性。
为此，致公党上海市委在这份书面发言中提出了七项具体建议：
第一，适度扩大市级公租房与保障性住房平台的建设规模。设置保障性租赁住房类别，财政在运营期内给予补贴，定位于建设和运营单套面积较小的公租房和集体宿舍，保障范围主要面向非户籍的流动人口，初期可优先考虑符合城市“关键岗位”要求的中低收入群体，逐步扩大支持范围和规模。
第二，进一步推动产城融合，缓解职住分离困难。加大产业转移和公共设施的布局调整，采用沿快速交通干线相对集中布置的紧凑式组团布局模式，郊区住房项目可以适当增加容积率。鼓励配套建设单位租赁房、职工宿舍等租赁住房。
第三，通过财税金融支持政策，鼓励社会力量参与住房保障。积极培育和引导市场化的住房租赁企业面向中低收入人群开拓蓝领公寓等住房租赁产品、提供服务，逐步建立规范和形成标准，多方位推动解决住房租赁市场短板问题。
第四，明确国有企业租赁住房的保障性，积极争取使用低成本的政策性资金。国有企业新建的租赁住房在土地优惠政策、保障对象等方面与公租房接近，建议上海明确将年轻教师、医生、警察、新毕业大学生、环卫工人、科技人才等群体纳入国有企业新建的租赁住房的保障范围。同时，进一步完善公租房相关政策，将国企新建的租赁住房纳入公租房（含保障性租赁住房）范围，扩大公租房的供应规模，也为争取长期优惠的政策性资金创造条件。
第五，以商养租，交叉补贴，增加收益。建议在保障性住房规划设计阶段，根据区域的人口、尽可能配足商业地产用地的配比，为后续商业开发预留一定的空间；委托专业机构对商业设施进行合理市场定位、招商、运行管理，不仅有利于现实保障性住房运营的收支平衡，还能提升社区生活便利水平，增加就业和商业机会，促进社区的繁荣。
第六，实行租金的动态准市场化调整机制。公租房租金可每年或每两年调整一次，为保证租户的可支付能力，变动幅度建议不超过5%，应接近市场价格。住房保障机构根据保障对象的收入水平等情况实行不同标准的租金补贴，补贴、租金应是分离的，互相独立，单独核算，“补人头不补砖头”。
为配合此项制度的实施，租户须定期申报家庭收入和资产，以确定来年的应缴租金水平和补贴水平。通过这样的租金调整机制，可以为保障性住房的管理提供更为灵活的制度框架，租金水平能够体现保障房的市场价值，补贴能更紧贴租户的实际负担能力，从而可以促进保障房的可持续运营。
第七，在公租房领域推广资产证券化模式ABS。建议由政府牵头，委托信托投资基金公司，将公租房和配套设施未来销售收入整合成标准的信托收益权作为证券化的基础资产打包上市，并交由专业公司经营，专业公司通过多元化的投资分散经营风险，实现资产保值增值。